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中国经济

房地产周期拐点是否已到来?

康水跃:无论是从房企的信托、债权、银行贷款三种融资渠道看,还是从房地产开工、施工、竣工三个阶段看,房地产周期的拐点似乎真的到来了。

近期大量房地产企业破产消息一时间传遍大江南北,消息称截至7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。7月28日,我到人民法院公告网一查,又多了4家,达到278家。本来,房地产企业破产清算年年都有,没有必要大惊小怪。过去二十年,业界几乎每一次看空房地产行业的时候都被无比韧性(任性)的房价无情打脸。我这里不谈房价,谈的是产业。

但是,如果今年破产的数量比去年多很多,那说明房地产企业的日子确实难过了。为了做数据确认,我一页页翻看并做统计,发现2018年全年房地产企业破产总数是458家。如果把时间统一到7月28日,则有198家。也就是说,今年至今累计同比增长了40.4%,按此笔记估算,2019年全年下来房地产企业破产数量十之八九是要超过600家。

加拿大28要知道,全国在册的房地产开发单位一共6万多家,其中广东8200家、山东7100家、江苏6500家、浙江6300家、河北3300家、福建3200家、上海2600家、北京2400家,这几个地方就有4万家。我们所熟悉的头部企业无非就是恒大、碧桂园、万科、融创、保利、中海、绿地、华润、龙湖、华夏幸福、招商局蛇口等,中小房企太多太分散,赛道太拥挤。

加拿大28按上述破产速度,明年会有超过1000家消亡。难怪黄奇帆的判断说今后十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。如果从资金端掐死的话,那简直就是房地产行业的“供给侧改革”,百分之六七十的产能出清后只剩下屈指可数的企业是完全有可能的。

房地产信托融资全面暂停的消息也于7月中旬在房地产、金融圈子不胫而走。从数据上看,今年3月份的528亿新增信托贷款大概率是今年的最高点了,因为监管层勒令要求“三季度房地产信托规模不得超过二季度”。实际上,从2016年起,信托贷款存量规模随着房地产的周期上行而一路狂奔,从2015年12月的5.39万亿飙升到2018年2月的8.65万亿,年复合增长率达到惊人的24.4%,远超名义GDP增速和M2增速。这种现象会成为历史。截至7月24日,房地产信托成立规模375亿元,同比下降 21%。

图一 新增信托贷款当月值,数据来源:中国人民银行

加拿大28图二 信托产品:投资领域规模:房地产,数据来源:用益信托网

图三信托贷款存量,数据来源:中国人民银行

不止是房地产信托,对房地产企业的开发贷、内债外债、私募基金等融资手段的强监管也已经开始。2019年5月17日银保监会出台23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。从销售端的监管向资金端转移,从钱袋子直接掐住,这是一个相当强烈的信号。根据克而瑞CRIC对95家房企的债券情况的调研数据,2019年下半年到期债券为1700亿,到2021年将攀升至3000亿,包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。因为多数企业的债权期限是3到7年,而2015年正是这轮房地产周期的启动年份,也是房企债券的密集发行期。5月31日之后监管部门开始限制部分房企发行债券及ABS产品,6月份以来全月境内地产负融资额。7月12日,发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。对于中小型房企,高昂的融资成本制造了高昂的待偿利息,而销售端如果不通畅,那资金链断裂破产清算是分分钟的事情。

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